Affecté par la remontée des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier traverse une période d’incertitude et les investisseurs, habitués à investir dans la pierre comme valeur refuge, peinent à retrouver la confiance d’hier.

Beaucoup d’investisseurs préfèrent déserter la classe d’actif immobilier dans son ensemble car le contexte actuel des taux d’intérêt fragilise l’industrie immobilière dans son ensemble et les véhicules généralistes diversifiés, plébiscités auparavant, sont porteurs d’incertitudes.

Des perspectives variées

L’immobilier doit désormais se concevoir comme le reflet de ce qu’est devenue l’économie, à savoir davantage un agrégat de segments avec des perspectives très variées, qu’un ensemble à considérer tel quel. L’immobilier doit s’appréhender par segments voire sous-segments. Par exemple, considérer que l’immobilier résidentiel de luxe obéirait aux mêmes critères de valorisation et aux mêmes cycles que l’immobilier résidentiel intermédiaire, reviendrait à considérer que la santé des acquéreurs finaux des deux classes d’actifs serait équivalente. Il en va de même concernant l’hôtellerie ou l’immobilier de commerce, qui connaissent des trajectoires variées selon les publics d’utilisateurs auxquels ils s’adressent.

La segmentation existe depuis longtemps, mais elle doit s’affiner pour refléter la fragmentation actuelle des besoins et des richesses. Cette étape est cruciale pour maximiser la valeur des investissements immobiliers. De nombreux investisseurs ont pu trouver du rendement en se concentrant sur des segments en forte demande, comme la logistique. Toutefois, les thématiques génériques, sans barrière à l’entrée, peuvent entraîner une surabondance d’acteurs, entraînant de facto une hausse des demandes d’investissement et des augmentations de prix difficiles à assumer sur le moyen terme.

Une stratégie immobilière adaptée aux différents segments

Il convient d’appréhender chaque segment spécifique afin d’en comprendre les logiques de création de valeur mises en œuvre. Les réponses immobilières aux besoins peuvent aussi s’exprimer par de nouveaux usages qui tendent à se développer. Une stratégie dite « de niche » exige d’en maîtriser les codes pour l’opérateur immobilier.

Les stratégies immobilières globales sont de moins en moins adaptées aux évolutions des usages et des besoins. Bien qu’elles justifient encore la diversification du risque, elles trouvent désormais plus de pertinence dans une diversification de stratégies ciblées, plutôt que dans une multiplication d’actifs immobiliers aux perspectives incertaines.

Une classe d’actifs en phase avec l’évolution des usages

Le marché répond à des effets de mode qui bien souvent s’avèrent justifiés. Cependant, la demande à l’investissement s’est fortement accrue ces dernières années entraînant probablement une survalorisation, mettant de facto à mal la rentabilité des fonds investis dans le contexte de remontée des taux que nous vivons aujourd’hui. Ce mécanisme de surchauffe est un phénomène qui s’est produit sur beaucoup de segments de marché. Par exemple, jusqu’en 2016, la taille était le critère principal de valorisation d’un centre commercial. Dans le nouveau paradigme, avec la baisse du nombre d'enseignes, la taille n'est plus le critère de confort principal. L’immobilier de commerce fut sans doute trop plébiscité jusqu’il y a peu et est désormais trop décrié alors qu’il a, sans aucun doute, encore une vraie utilité dans le paysage. Il s’agit désormais de déplacer le curseur d’analyse du quantitatif au qualitatif et les formats tandis que les enseignes évoluent et s’adaptent aux nouveaux besoins.

Les attitudes attentistes voire de rejet de place peuvent donc emporter un segment de façon trop large. C’est le cas aujourd’hui du résidentiel, qui est analysé comme un ensemble unique alors que très divers. Dans le contexte d’extrême tension locative qui s’exerce dans les grandes agglomérations françaises ou les zones touristiques, les solutions immobilières adaptées permettant de pourvoir le déficit de locations à l’année, doivent être analysées avec attention. D’après une étude de Knight Frank1 , les investisseurs continuent de trouver attractif le secteur du résidentiel géré, en raison de rendements supérieurs à d'autres catégories d'actifs et de fondamentaux solides liés à la croissance démographique ainsi qu’une offre structurellement limitée. En particulier, le coliving se démarque en enregistrant une multiplication par trois de ses volumes d'investissement en un an, attirant 420 millions d'euros au cours de cette période, une somme supérieure à celle des investissements dans les résidences étudiantes et les résidences seniors combinée.

Cette classe d’actif possède ainsi des fondamentaux solides, pérennes et une réponse adaptée aux nouveaux modes de vie, est porteur de croissance, même si l’acquisition d’actifs résidentiels traditionnels est sujette à questionnement et plutôt orientée à la baisse.

Ainsi, une approche de l’investissement immobilier reposant uniquement sur une lecture macroéconomique et sur une proposition immobilière généraliste n’est plus la réponse adaptée permettant de créer de la valeur. L’analyse du sous-jacent est un préalable pour évaluer le potentiel d’un véhicule d’investissement. Tout investisseur doit être en mesure, avec bon sens, de se faire une idée de la réponse immobilière proposées par l’opérateur immobilier. A ce dernier d’expliquer sa logique d’investissement et de démontrer sa capacité à mettre en place la stratégie.

En cette période de taux élevés et de prix orientés à la baisse, l’investissement dans l’immobilier demande plus que jamais expertise et discernement au sein de chaque famille de biens.

1.Le marché de l’immobilier résidentiel – Knight France – Novembre 2023