Investir dans l’immobilier de manière passive, en considérant que ces actifs ne permettent que de générer des revenus locatifs contractuels sur du long terme, est une stratégie d’investissement obsolète. De plus en plus d’investisseurs adoptent aujourd’hui des approches qui s’apparentent à de l’actionnariat actif dans tous les secteurs de l’immobilier, afin d’avoir un impact positif sur le modèle économique de leurs occupants et ainsi se garantir un revenu et une valeur durables à long terme.

Durabilité et excellence opérationnelle

De par sa nature physique, l’immobilier offre aux investisseurs la possibilité d’adapter et de repositionner les actifs pour qu’ils soient en phase avec leur époque. Aujourd’hui, les actifs doivent être exploités de manière à minimiser l’utilisation de ressources rares (comme l’eau et l’électricité), les déchets et les émissions de carbone, tout en ayant un impact positif sur le modèle économique des locataires et sur le bien-être des occupants finaux. Cette approche peut nécessiter des services supplémentaires, une gestion plus poussée sur le terrain et/ou des dépenses d’investissement supplémentaires pour faire évoluer les actifs vers une plus grande efficacité énergétique et une meilleure prise en compte du bien-être au travail. Il en résulte des revenus et des rendements financiers durables à long terme pour les propriétaires au cours de la période de détention.

Des solutions vertueuses (plutôt qu’à somme nulle) pour les locataires et les propriétaires

Fournir des solutions différentes aux locataires et aux investisseurs, en alignant les opérations et les revenus des actifs sur le succès de l’activité de l’occupant, fait de tous les investissements immobiliers des investissements opérationnels par nature.

De nombreux investisseurs immobiliers se sont méfiés de l’inclusion dans les contrats de clauses de revenus plus flexibles et alignées sur l’exploitation. Ces revenus sont perçus comme plus risqués que les revenus provenant de contrats de location à long terme de type obligataire. Cependant, dans l’environnement actuel, le propriétaire est déjà propriétaire du risque que le modèle d’entreprise d’un locataire ne fonctionne pas bien. Une approche pragmatique – permettant des conditions flexibles pour optimiser les revenus – devrait être considérée comme permettant un cercle vertueux. Sélectionner et soutenir les locataires avec des solutions plus flexibles leur permettrait ainsi de survivre à des conditions de marché plus volatiles et à des demandes sociétales changeantes. Cela aide les locataires à faire face à l’augmentation des coûts (énergétiques), des taux d’intérêt et des réglementations (en matière de durabilité), tandis que le propriétaire ou le gérant évite les faillites, l’inoccupation et l’obsolescence.

Investir dans l’immobilier comme on investit dans une entreprise

In fine, les investisseurs doivent changer leur mindset en matière d’investissement dans l’immobilier. Leurs décisions d’investissement doivent en réalité être guidées par les mêmes préoccupations que lorsqu’ils décident d’investir directement dans une entreprise.

Les mêmes critères s’appliquent : aligner les investissements sur des tendances durables et se concentrer sur l’excellence opérationnelle du partenaire d’exécution. Une approche orientée vers les solutions peut ensuite être appliquée pour trouver les meilleures stratégies d’investissement à valeur relative, pondérées en fonction du risque et du rendement, qui tirent parti des tendances identifiées.

Coller aux tendances durables pour sélectionner les actifs immobiliers

Nous pensons que quatre tendances à long terme vont influencer de manière significative et à long terme la demande de biens immobiliers dans le monde entier :

– Les innovations technologiques et l’économie de la connaissance ;

– La montée de l’individualisme ;

– L’évolution démographique et le vieillissement de la population ;

– L’amélioration de la connexion entre les personnes et les lieux.

L’alignement des stratégies d’investissement pour bénéficier de ces tendances garantit un effet de levier. Par exemple, le thème de l’individualisme est étroitement lié à la croissance continue du commerce électronique. Une stratégie immobilière logique tirant parti de cette tendance consisterait à investir dans des entrepôts logistiques. De nombreux investisseurs l’ont fait ces dernières années, ce qui s’est traduit par des augmentations de valeur significatives.

Pour investir de manière durable dans l’immobilier, il faut donc comprendre la dynamique de l’offre et de la demande (locale) et être intégré sur le plan opérationnel pour assurer le service des actifs. Il est essentiel de savoir comment les tendances à long terme peuvent être converties sur un marché spécifique et comment la performance de l’investissement peut être alignée au mieux sur les succès commerciaux de l’occupant.