3 questions à… Inès Dias, directrice générale de Sogenial Immobilier

En quoi consiste la gestion dynamique du fonds Venture Real Estate Fund ?

Dans une logique de création de valeur, chaque levier de performance immobilière, mais aussi financière, est travaillé rigoureusement, notamment grâce à l’effet de levier. Les leviers juridiques et fiscaux sont également pris en compte pour renforcer encore l’agilité du fonds.

Cette gestion repose sur une stratégie visant à saisir les opportunités d’acquisition. Ainsi, le fonds veillera à sélectionner les actifs présentant les meilleurs couples rendement/risque en fonction des pays investis. Se positionner hors de France permet parfois de bénéficier d’une meilleure rentabilité des opérations. Si nous prenons l’exemple de commerces acquis en Espagne, à Barcelone, l’équivalent de l’agglomération lyonnaise en France, le gain de rendement s’élève à 1 % pour un actif immobilier équivalent à un actif français. Autre exemple : en Belgique, nous allons surtout profiter de la très faible volatilité du marché des bureaux à Bruxelles. Enfin, mener des acquisitions de montants plus restreints, entre 4 et 5 millions d’euros, renforce la granularité du portefeuille et limite le risque par actif. En procédant ainsi, nous constituons des portefeuilles qui offriront un rendement moyen plus élevé à la revente des biens immobiliers.

Quel est l’effet de levier visé ?

Le niveau cible est compris entre 65 % et 70 %, ce qui permet d’optimiser la performance des parts du fonds répondant à une stratégie de capitalisation. En tenant compte d’un coût moyen de la dette d’environ 2,5 %, nous escomptons un rendement immobilier moyen cible de 7,25 % pour servir une capitalisation cible annuelle de 6 %. Une dette totalement amortissable sur douze ans et des taux d’intérêt fixes viennent limiter le risque associé à l’endettement.

Comment est menée la diversification géographique ?

Pour le moment, les actifs sont localisés en France, au Benelux, au Portugal et en Espagne. Le fonds VREF maîtrise parfaitement, localement, le sourcing et la gestion des actifs grâce à des équipes internes. Il détient donc un ancrage local fort, ce qui constitue une réelle valeur ajoutée par rapport aux stratégies d’externalisation de ces compétences. Les équipes locales renforcent également la proximité avec les locataires, consolidant ainsi la qualité du property management. Enfin, elles permettent d’améliorer l’asset management en réalisant des arbitrages d’actifs dans les meilleures conditions de marché, optimisant de ce fait les valeurs ajoutées.

Nous allons continuer à investir progressivement dans d’autres pays en Europe, mais cela ne pourra être réalisé que petit à petit. En effet, lorsque nous souhaitons investir dans un nouveau pays, une année est nécessaire pour connaître le marché local avant d’acquérir un premier actif puis de recruter une équipe sur place. Ce n’est qu’une fois ce travail réalisé que nous pouvons nous tourner vers un autre pays.