Bien que le contexte ne soit pas au beau fixe (prix de l’ancien en baisse dans le résidentiel, secteur de la construction en berne, fiscalité instable, etc.), la pierre reste un investissement recherché.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers chiffre à 74 690 les ventes au détail de logements neufs en 2013, niveau particulièrement bas et quasi identique à celui de l’année 2012. Ce chiffre s’est effondré de 32,4 % par rapport à 2010. Quant aux mises en chantier, elles poursuivent leur mouvement de baisse. Du côté de l’immobilier ancien, le prix des logements a reculé de 1,7 %, tant sur l’année 2013 qu’au dernier trimestre, selon l’indice Notaires-Insee. Malgré des conditions de taux toujours favorables, l’alourdissement de la fiscalité, notamment avec la suppression du PTZ+ dans l’ancien, un dispositif Duflot plus contraignant pour les investisseurs que le Scellier, et la mise en place de la loi ALUR, (accès au logement et urbanisme rénové), rendent les investisseurs plus frileux. Mais en dépit de ses difficultés actuelles, l’immobilier conserve de bons fondamentaux. La pénurie de logements en France soutient le marché résidentiel, par rapport à d’autres marchés, notamment européens. De plus, les Français sont sensibles au caractère sécurisant de la pierre pour financer leur retraite. L’immobilier commercial continue, lui, à bénéficier d’une demande bien présente.
De nouveaux contrats d’assurance vie ont vu le jour, basés sur de l’immobilier commercial notamment. Ce sont des fonds en euros permettant à l’investisseur de bénéficier de la garantie en capital. Mais investis en immobilier, ils offrent des promesses de rendement supérieures aux fonds traditionnels en euros. Ils affichent des rendements tournant autour de 4 % contre 2,8 % environ pour les fonds investis en emprunts d’Etat.Les SCPI, qui avec les sociétés foncières, les Sicav immobilières, les fonds communs de placement (FCP) et autres fonds immobiliers, constituent le marché de la pierre-papier, ont continué de séduire les investisseurs en 2013. Avec près de 3 milliards d’euros de collecte brute (+ 4 %) et 2,5 milliards de collecte nette, la capitalisation des SCPI a quasiment franchi la barre symbolique des 30 milliards d’euros.L’engouement pour la pierre-papier doit beaucoup à ses avantages. Pour un montant plus limité qu’un investissement en direct, elle permet aux particuliers d’accéder à l’immobilier commercial (immeubles de bureaux, murs de commerce et entrepôts, etc.). Elle permet également aux investisseurs de bénéficier des atouts de la gestion collective professionnelle.
Parole d'expert - Jean-Christophe Antoine, directeur immobilier et directeur général de PERIAL AM
Pour pérenniser les rendements de ces supports d’investissement, le groupe PERIAL fait de la proximité avec ses locataires la pierre angulaire de sa stratégie en s’appuyant notamment sur une approche pragmatique et pédagogique du développement durable. La SCPI PFO2, qui est entrée dans le top 10 des plus fortes capitalisations, avec plus de 800 millions d’euros de capitalisation, en est le fer de lance.
Quelles sont les spécificités de PERIAL en matière de gestion d’actifs immobiliers ?
Le groupe PERIAL développe une expertise immobilière depuis 1966 sur l’immobilier d’entreprises et de bureaux en France avec une priorité : la satisfaction du client. PERIAL Asset Management a d’ailleurs été la première société de gestion de SCPI certifiée ISO 9001 en 2001. L’innovation est également au cœur de notre stratégie. Nous avons eu très tôt la conviction que la prise en compte de l’environnement dans l’immobilier allait devenir une nécessité et que les potentialités d’amélioration étaient significatives en la matière. Nous nous efforçons donc depuis plusieurs années de prendre en compte les normes environnementales et d’anticiper la réglementation dans toutes les structures de notre groupe. Nous avons choisi d’adopter une démarche résolument pragmatique, et donc crédible, afin de concilier la recherche de rendement financier pour les associés et celle de performances environnementales pour les locataires.
Comment naviguez-vous dans un environnement sectoriel encore difficile ?
PERIAL conserve la stratégie d’optimisation du patrimoine des fonds et de pérennisation des rendements qui a fait ses preuves, en continuant de privilégier la proximité avec les locataires pour limiter les risques locatifs. Face à un marché locatif délicat, caractérisé par une offre supérieure à la demande, les propriétaires doivent s’efforcer de maintenir et/ou améliorer la qualité de leurs immeubles tout en maîtrisant les charges et en renforçant leur proximité avec les locataires. Un bien immobilier n’est pas un actif financier mais physique. Il est donc primordial d’établir un lien direct avec les locataires et les gestionnaires afin de les inciter à s’approprier l’immeuble qu’ils occupent ou qu’ils gèrent. La prise en compte de critères de développement durable est à ce titre un puissant outil pour tisser cette relation et fidéliser les locataires, pour peu que la démarche soit pragmatique et pédagogique.
Quelles sont les perspectives de votre SCPI phare PFO2 ?
PFO2 a enregistré une collecte nette de 224 millions d’euros en 2013. Elle reste ainsi, pour la 3e année consécutive, dans le top 3 des plus fortes collectes. L’année 2014 devrait ressembler à 2013 avec des investissements importants tout en conservant un équilibre entre performance financière et performance environnementale. Dans l’attente d’une reprise économique plus franche, PFO2 veillera encore à ce que les nouvelles acquisitions permettent une sécurisation des loyers par la signature de baux de durées fermes afin d’éviter toute possibilité de congé par le locataire pendant cette période de transition. PFO2 poursuivra aussi le déploiement de ses objectifs environnementaux. La performance énergétique moyenne des immeubles de PFO2 est déjà passée de 456 à 406 kWhep/m2/an, soit une réduction de 12 % en un an.
Comment allez-vous enrichir votre offre à moyen terme ?
Nous poursuivons notre stratégie de diversification sectorielle vers le commerce et les résidences services. Nous nous appuyons aussi sur notre pôle «recherche et développement» pour élaborer les produits et services à venir. Nous venons de lancer Silver Estate 1, un FPCI viager investi dans Paris intra-muros. Nous réfléchissons également, dans le cadre de la modernisation des SCPI souhaitée par le législateur, à la réouverture de nos SCPI PF1 et PFO et à leur transformation en capital variable. Notre développement auprès de la clientèle institutionnelle se poursuit par le développement d’OPCI dédiés, avec prochainement un OPCI investi sur les Ehpad et les crèches. Forts du succès de notre OPCI Majestal 1, nous pourrions, en fonction des conditions de marché et de financement bancaire, proposer Majestal 2 d’ici début 2015.
Communiqué
Parole d'expert - Charles Jeandupeux, directeur fairvesta International France
Grâce aux produits financiers innovants proposés par fairvesta, les investisseurs privés profitent du remarquable potentiel de rentabilité de l’immobilier haut de gamme en Allemagne. La société propose notamment un contrat d’assurance-vie 100 % immobilier qui se distingue par un rendement de 5,92 % brut, ce qui représente 4,75 % net en 2013 après 5,58 % brut en 2012.
Quel est le positionnement de fairvesta ?
fairvesta est une société immobilière internationale de participation ayant son siège à Tübingen, en Allemagne. Spécialisée dans la commercialisation d’immobilier résidentiel et d’immobilier d’entreprise, fairvesta s’est imposée depuis sa création en 2002 comme l’un des acteurs leaders du segment des fonds immobiliers fermés outre-Rhin. Jusqu’à fin 2013, 13 fonds ont déjà pu être placés et développés avec succès, pour un volume de souscriptions de plus de 870 millions d’euros. Le succès de ce gestionnaire est tel en Allemagne qu’il reçoit en moyenne 100 dossiers par jour d’achat de biens immobiliers. Il a déjà séduit plus de 15 000 investisseurs privés et publics en Europe souhaitant bénéficier de l’attrait du marché immobilier allemand. C’est en effet le plus important d’Europe mais également le moins cher, le plus maîtrisé et le plus rentable avec des rendements moyens entre 6 % à 8 % quelles que soient les régions.
Quelle est sa stratégie d’investissement sur le marché allemand ?
Le succès de fairvesta repose sur une stratégie unique : l’achat de biens issus d’adjudications, de ventes aux enchères et de ventes de gré à gré, dans des cas de situations spéciales, notamment les liquidations immobilières des banques, et ce à un prix exceptionnel pour les revendre avec une plus-value sur le marché. A la différence des investissements immobiliers conventionnels, les investisseurs de fairvesta profitent d’intervalles de roulement beaucoup plus courts en matière de revente d’un bien, en moyenne trois ans, ce qui, selon la durée de détention par l’investisseur qui est de minimum cinq ans, leur permet de faire plusieurs fois des profits commerciaux supplémentaires. fairvesta n’investit que sur fonds propres, sans faire appel aux financements bancaires. L’utilisation des fonds est également strictement contrôlée par des organismes indépendants.
Quelles sont les sources de rendement ?
fairvesta n’acquiert que des biens de qualité situés sur des emplacements de premier ordre, qui sont offerts largement en dessous de leur valeur vénale et qui présentent un produit locatif élevé avec un rendement net minimum de 10 %. Les sociétés de participations de fairvesta ont ainsi deux sources de rendement : les revenus locatifs et les produits de cession. Le réinvestissement continu du capital conduit également à des opportunités de gains supérieures à la moyenne. Avec cette stratégie, fairvesta a permis à ses investisseurs de réaliser un rendement de plus de 12 % par an en moyenne.
Quelles solutions d’investissement proposez-vous ?
Cette stratégie est le fondement des fonds immobiliers fermés Mercatus, de l’obligation immobilière Maximus ainsi que de notre contrat assurance-vie Robustus. Produit phare et historique de fairvesta, les fonds Mercatus peuvent être souscrits à partir de 10 000 euros, sur cinq ans ou dix ans. Les obligations immobilières Maximus ont été créées fin 2010 pour répondre à une demande des investisseurs institutionnels. Elles ont le passeport AMF et sont garanties par une hypothèque de 1er rang sur chaque immeuble au nom des clients. Les loyers sont sécurisés car versés sur un compte séquestre. Les obligations actuellement proposées ont une échéance de cinq ou dix ans avec des rendements attrayants indexés sur l’inflation réelle.
Quelles sont les spécificités de votre contrat assurance-vie ?
Robustus privilège est un contrat en unité de compte à prime unique qui peut être souscrit à partir de 5 000 euros sur une durée conseillée de huit ans. A partir de 2015, nous aurons également des versements mensuels. Il est investi à 95 % dans de l’immobilier allemand et échappe ainsi aux risques pesant sur les marchés financiers. Ce contrat présente aussi l’avantage d’intégrer une garantie temporaire de décès et d’être transmissible à tout bénéficiaire par acte sous seing privé ou par acte authentique. La stratégie de fairvesta lui permet de dégager un rendement net sensiblement supérieur à celui du marché depuis son lancement.
Quelle est votre dynamique en France ?
fairvesta est présent dans l’Hexagone depuis 2009 avec un bureau parisien et 12 directeurs de région, très expérimentés, qui sillonnent toute la France. Notre collecte sur le marché français est de l’ordre de 120 millions d’euros par an. Elle devrait s’accélérer avec, dès cette année, la norme européenne AIFM appliquée à tout nouveau produit fairvesta.
Communiqué
