(Zonebourse.com) - Porté par la dynamique de ses centres commerciaux et un programme de cessions de 2,2 milliards d'euros, le groupe immobilier affiche des résultats élevés en 2025 et relève sensiblement sa distribution. Mais il anticipe un léger repli de son résultat récurrent par action en 2026.

En 2025, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a enregistré un excédent brut d'exploitation de 2,284 milliards d'euros, en hausse de 3,6% à périmètre constant, soutenu par la progression des loyers nets des centres commerciaux ( 3,8% à périmètre constant) malgré l'impact des cessions. Le résultat net récurrent atteint 1,452 MdEUR, tandis que le résultat net IFRS s'établit à 1,268 MdEUR. Le résultat net récurrent ajusté par action (RNRAPA) ressort à 9,58 euros, conforme aux prévisions révisées ("au moins 9,50 euros"), et le groupe proposera une distribution en numéraire de 4,50 euros par action au titre de l'exercice, en hausse d'environ 30% sur un an. Sur le plan opérationnel, les ventes des commerçants progressent de 3,9%, la fréquentation augmente de 1,9% et le taux de vacance recule à 4,6%, son plus bas niveau depuis 2017.

Les indicateurs bilanciels traduisent un désendettement progressif. La valeur du patrimoine en part proportionnelle atteint 48,9 MdsEUR fin 2025, en revalorisation de 1,7% à périmètre constant, dont 1,8% en Europe et 1,2% aux Etats-Unis. Le ratio d'endettement IFRS, hybrides compris, est ramené à 42,8%, soit une amélioration de 270 points de base sur un an, et à 42% pro forma des cessions sécurisées, tandis que la dette financière nette recule à 20,3 milliards d'euros. Le ratio dette nette sur EBE s'améliore à 9,1 fois, contre 9,5 fois en 2024. L'activité locative demeure soutenue avec 423 millions d'euros de loyers minimum garantis signés et un gain locatif moyen de 6,7% sur les renouvellements et recommercialisations, traduisant une tension commerciale favorable dans les actifs phares du groupe.

Un bénéfice par action en baisse en 2026

Pour 2026, URW anticipe un RNRAPA compris entre 9,15 euros et 9,30 euros, intégrant l'effet des cessions réalisées, un impact de change défavorable et une légère hausse du coût de la dette. Le groupe vise une distribution de 5,50 euros par action, soit un taux de distribution d'environ 60%. A moyen terme, la trajectoire financière repose sur la croissance organique des loyers à périmètre constant, le développement d'activités à faible intensité capitalistique comme la franchise Westfield et la poursuite de la rotation d'actifs. URW confirme par ailleurs ses objectifs de ramener son ratio d'endettement à 40% et son ratio dette nette sur EBE à 8x d'ici 2028.

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