Après les baisses de prix de part de l’an dernier, les SCPI sont désormais confrontées à des problèmes de liquidité. Des rendements moins attractifs et une incertitude sur l’évolution de l’immobilier freinent la collecte. Des sorties massives sont par ailleurs opérées via l’assurance-vie. Plusieurs mécanismes peuvent être activés pour résoudre la situation, mais les intérêts des différentes parties prenantes ne sont pas toujours alignés.
À la fin de l’année 2023, plus de 2 milliards d’euros de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) étaient en attente de retrait. Un montant représentant 2,35 % de la capitalisation du secteur, en nette hausse par rapport aux récentes années, fastes pour la pierre papier. « Le niveau actuel reste contenu, mais il est supérieur à la normale, qui évolue plutôt entre 0,5 et 1 % », estime Jean-Marc Coly, président de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Tout le marché n’est pas concerné, loin de là. On estime qu’une vingtaine de produits concentrent l’essentiel des difficultés, à 80 % des SCPI de bureaux. Selon l’indicateur de liquidité créé par meilleureSCPI.com, allant de A +++ à E, seuls 6 % du marché figurent au dernier cran, mais 26 % se voient néanmoins affublés de la lettre D et 34 % de la lettre C. Bien sûr, les épargnants ayant investi au sein d’un contrat d’assurance-vie sont relativement immunisés, les compagnies d’assurance ayant l’obligation de faire la liquidité pour leurs clients. Si c’est exact en cas de rachat, certaines clauses contractuelles permettent parfois de bloquer les arbitrages, une mesure par exemple prise par Oradéa Vie.
Comment en est-on arrivé là ? Les causes sont multiples et la remontée des taux d’intérêt intervenue fin 2022 en a été le révélateur. Elle s’est traduite par des baisses de prix de part tardives et assez violentes, aboutissant à des reculs allant jusqu’à 20 % pour certains véhicules...
