Pourquoi l’investissement responsable est-il devenu incontournable dans la gestion d’actifs immobiliers ?

Les avantages d’une politique responsable et durable dans la gestion d’un parc immobilier et son écosystème sont nombreux. Il ne s’agit pas de se donner bonne conscience mais bien d’en faire une composante essentielle à toutes les étapes de la gestion des actifs. C’est crucial pour maintenir un parc immobilier moderne, performant, rentable et attrayant vis-à-vis des locataires. Adopter une telle approche peut permettre d’identifier des risques mais aussi des opportunités d’amélioration. Gérer ces problématiques permet alors de pérenniser les investissements des clients et de maintenir les revenus. Par ailleurs, nous avons la conviction chez ASI que les rendements potentiellement élevés que peuvent générer des actifs immobiliers ne doivent pas être réalisés au détriment des communautés locales ou de l’environnement. En identifiant et en gérant les impacts environnementaux et sociaux, toutes les parties prenantes peuvent s’y retrouver sur le long terme.

Cette vision est-elle partagée par les investisseurs ?

Les investisseurs sont aujourd’hui très sensibles à l’adoption d’une gestion responsable dans toutes les classes d’actifs, y compris pour l’immobilier. C’est même pour certains une condition sine qua non à toute décision d’investissement. Ils nous interrogent de manière de plus en plus précise sur la façon dont nous abordons les risques ESG dans nos portefeuilles. Auparavant, ils se contentaient de demander si nous étions signataires des PRI des Nations unies. Désormais, ils souhaitent connaître nos scorings et leur méthode de calcul, la façon dont nous envisageons de les améliorer, comment nous intégrons les critères ESG dans nos processus d’investissement, comment nos actions environnementales, sociétales et de gouvernance sont susceptibles d’améliorer les performances de nos fonds... Nos objectifs convergent donc avec les besoins des investisseurs. C’est aussi le sens de l’Histoire.

C’est-à-dire ?

Un gérant d’actifs immobiliers ne peut plus ignorer les nouvelles réglementations environnementales nationales et européennes. Nous devons nous assurer de les intégrer correctement dans nos processus d’investissement mais aussi d’anticiper leurs évolutions, sans quoi nous courons le risque de rendre très rapidement obsolète un parc immobilier. C’est aussi une préoccupation croissante de nos locataires qui, dans le sillage de l’évolution des modes de vie et de la prise de conscience environnementale d’un très grand nombre de citoyens, souhaitent désormais des immeubles plus efficients au sein d’un écosystème plus «vert» et favorisant le bien-être de ses occupants.

Quel est le cercle vertueux d’une stratégie ESG dans la performance des actifs immobiliers ?

En tant qu’actif tangible, l’immobilier fait face à des risques plus importants que les autres classes d’actifs du fait de l’évolution de l’environnement et de la hausse des coûts. Et les champs d’actions sont vastes : amélioration de l’efficacité énergétique et de la consommation d’eau, gestion des questions de contamination des sols, prévention des inondations, promotion de l’intermodalité ou encore installations pour les véhicules électriques près des bâtiments. Mais l’identification et la gestion de ces enjeux assurent des effets tout aussi tangibles. Cela permet notamment de réduire les coûts d’exploitation mais aussi de moderniser et d’optimiser les biens immobiliers, ce qui les rend plus attractifs vis-à-vis des locataires. Une stratégie ESG sécurise donc sur le long terme la performance des actifs immobiliers grâce à une meilleure croissance des loyers, à une limitation du taux de vacances et à une réduction du risque du portefeuille.

Comment intégrez-vous l’analyse ESG dans votre processus d’investissement ?

L’équipe immobilier de ASI intègre l’analyse ESG à chacune des trois étapes du processus de gestion – allocation, sélection et gestion – et ce pour s’assurer de la prise en compte permanente des nouvelles opportunités et risques émergents. Pour maintenir une valeur à long terme dans nos portefeuilles, il est essentiel que nous considérions les questions environnementales pour chaque acquisition, et ce aussi bien au regard de la qualité de l’actif que de son prix. ASI a intégré une analyse des risques ESG et une liste de contrôle à son approche de «due diligence». Cela permet également d’identifier les améliorations environnementales rentables pour que la valeur des actifs soit plus pérenne et de s’assurer que les coûts associés soient correctement intégrés.

Qu’en est-il lors de la gestion active des actifs en portefeuille ?

L’examen des questions ESG est un élément essentiel de la gestion des actifs au quotidien avec une réelle collaboration entre plusieurs équipes. Les plans de gestion d’actifs sont élaborés et mis à jour par le gérant d’actifs, mais avec l’apport des équipes de gestion, de recherche, de transaction et de trésorerie du fonds. Les plans sont revus trimestriellement avec une évaluation approfondie des problématiques comme les économies d’énergie, l’utilisation de l’eau, la gestion des déchets, l’utilisation des terrains, la pollution et la participation communautaire.

Comment collaborez-vous avec les parties prenantes ?

Pour obtenir des performances plus durables, nous nous devons de travailler en partenariat avec toutes les parties prenantes. C’est d’ailleurs l’une des pierres angulaires de notre stratégie. Il s’agit des investisseurs et des propriétaires-occupants, mais aussi des employés, des fournisseurs et des collectivités qui interagissent dans la gestion au quotidien d’un bien immobilier. Avec les locataires, nous pouvons par exemple mettre en place des baux environnementaux ou des mémorandums d’accords afin d’atteindre des objectifs communs. La stratégie ESG de ASI repose aussi sur une politique d’engagement consistant par exemple à collaborer avec d’autres membres de l’industrie de l’immobilier, mais aussi à partager nos connaissances et à nous engager avec les gouvernements, les municipalités, les collectivités et autres organismes. L’objectif est de promouvoir les meilleures pratiques sur le marché et d’orienter les réglementations.

Quelles sont à ce jour les avancées réalisées au sein de votre parc immobilier ?

Notre stratégie ESG nous permet à ce jour de réaliser 280 000 euros d’économies annuelles d’énergie sur 22 bâtiments, de diminuer de 1 010 tonnes nos émissions de CO₂ par an. Nous avons par ailleurs identifié plus de 300 immeubles pouvant potentiellement accueillir des installations solaires photovoltaïques et 42 où l’éclairage aux led peut être amélioré. Nous avons également recommandé 147 mesures d’économies d’énergies, avec déjà 41 en cours ou réalisées.

Pouvez-vous nous donner un exemple de réalisation ?

Nous avons récemment finalisé un vaste projet de développement de panneaux photovoltaïques dans un bâtiment industriel de 16 720 m² occupé par Biffa Waste Services, qui abrite sa principale usine de recyclage de déchets à Londres. 1 000 panneaux solaires ont été installés, avec pour objectif annuel de fournir environ 225 000 kWh d’électricité et de réduire les émissions de dioxyde de carbone d’environ 120 tonnes, ce qui revient à chauffer l’eau nécessaire pour préparer 11,2 millions de tasses de thé chaque année ! Le projet devrait également permettre au locataire d’économiser plus de 200 000 euros sur deux décennies, c’est-à-dire la durée de son bail. Mettre en place une stratégie ESG produit donc des résultats tangibles mais aussi «gagnant-gagnant».

Et en France ?

Nous réalisons avec nos partenaires, dans l’écoquartier Neon à Nanterre, un nouvel immeuble de bureaux avec un très haut niveau de durabilité. Des matériaux efficaces, des éclairages led mais aussi un réseau de chaleur géothermique assureront une efficacité énergétique élevée. Une stratégie de biodiversité y est développée, avec notamment des terrasses plantées et des nichoirs à oiseaux. Cet immeuble bénéficiera également d’excellentes liaisons avec les transports publics ainsi que de nombreuses installations pour les vélos.