Foncière Magellan est une société de gestion indépendante qui développe des fonds immobiliers pour une clientèle privée et institutionnelle depuis 2010. Elle bénéficie d’un fort ancrage territorial avec une présence à Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg et Toulouse. Dotée d’une expertise historique en immobilier tertiaire, Foncière Magellan diversifie de façon croissante son savoir-faire vers le résidentiel et la logistique.
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La société de gestion propose des fonds à destination des particuliers (SCPI et OPCI grand public), des professionnels avertis et des institutionnels (OPPCI, FPCI et club-deals). Elle développe à la fois des stratégies tournées vers des actifs core, qui permettent aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs pérennes, et des stratégies de création de valeur, value-added.
Fin 2021, Foncière Magellan gérait plus de 200 actifs représentant une superficie totale de 650 000 m2 et plus de 1,15 milliard d’euros d’encours. Ses investissements ont atteint 290 millions d’euros l’an passé.
De solides performances en 2021
La forte implication des équipes et la proximité avec les locataires ont permis à Foncière Magellan d’enregistrer un taux de recouvrement des loyers de plus de 98 % l’an passé, en dépit d’un contexte économique encore très affecté par la crise sanitaire. Cette gestion rigoureuse des fonds s’est également traduite dans la valorisation des actifs en portefeuilles. Ainsi, l’OPPCI Immofim 2019, clôturé en décembre 2021, a affiché une valorisation de près de 100 millions d’euros. Ce fonds propose une stratégie mixte, alliant distribution de revenus et création de valeur, à une clientèle professionnelle. Son portefeuille d’actifs comprend à la fois des bureaux et des parcs d’activités.
La collecte de Foncière Magellan a atteint plus de 230 millions d’euros en 2021, en particulier grâce au succès du FPCI Immoval 2020. Ce véhicule, conçu pour le renouvellement urbain en région et centré sur des stratégies de création de valeur, a levé 52 millions d’euros l’an passé.
Du côté de l’offre destinée au grand public, la SCPI Foncière des Praticiens a été la première SCPI santé labellisée ISR. Dotée du statut de fonds de partage, elle permet à chaque associé de reverser une partie de ses revenus à des associations et fondations. En 2021, sa capitalisation a dépassé les 50 millions d’euros. « À la suite d’une stratégie active d’acquisitions, sa capitalisation devrait franchir le cap des 100 millions d’euros d’ici fin 2022, avec un objectif fort de maillage du territoire national », indique Steven Perron, président fondateur de Foncière Magellan.
Une offre qui ne cesse de s’enrichir
Après le succès du premier millésime, la nouvelle version du FPCI Immoval a été lancée début 2022. Ce fonds, qui vise essentiellement des actifs de bureaux obsolètes à retravailler, affiche un ticket d’entrée de 100 000 euros. « La thématique du renouvellement urbain séduit les investisseurs professionnels et ce lancement est un succès avec une collecte supérieure à 60 millions d’euros sur les quatre premiers mois de l’année », met en avant Steven Perron. Foncière Magellan a également lancé dernièrement un véhicule d’investissement, Primmoval, pour les opérations de promotion immobilière tertiaires et résidentielles, avec l’objectif d’accompagner en région certains promoteurs, avec lesquels la société a noué des liens forts. Cette stratégie inédite de co-investissement avec des promoteurs partenaires a pour objectif de renforcer leur agilité face à la rareté du foncier. Cet accompagnement portera sur des opérations clairement identifiées et sécurisées. Ce fonds de capitalisation sera éligible au PEA-PME et ouvert à la collecte aux investisseurs professionnels ainsi qu’à une clientèle patrimoniale, avec un ticket d’entrée de 100 000 euros. Primmoval sera ouvert à la souscription jusqu’en juin 2023 avec un objectif de collecte de 50 millions d’euros.
Enfin, le nouveau millésime de l’OPPCI Immofim 2022 devrait également être ouvert prochainement à la collecte.
Au cœur de l’immobilier durable
Investir dans des projets durables au service de la dynamique des territoires correspond à l’ADN historique de Foncière Magellan. La société compte à la fois sur son expertise en matière de stratégie de restructuration value-added et sur son engagement en faveur de la revitalisation économique des territoires, pour lancer dans les prochaines semaines un fonds pour la réindustrialisation de friches industrielles. Ce fonds cherchera à déployer sur les sites visés des bureaux répondant aux nouvelles normes et besoins des usagers, tout en apportant une mixité dans les programmes. « Cette mixité est très largement plébiscitée par les collectivités locales », souligne Steven Perron.
Foncière Magellan est également fortement engagée sur la thématique ISR avec plusieurs fonds déjà labellisés et d’autres à venir. Elle a également fait le choix de classer la grande majorité de ses fonds conformément à l’article 8 du règlement (UE) 2019/2088 dits « Règlement Disclosure ou SFDR », s’inscrivant dans le cadre de la taxonomie sur la finance durable de l’Union européenne. Cette volonté de s’engager sur des projets plus durables se démontre aussi à travers la création d’un fonds comme Immoval. « Rappelons que chaque année, seul 1 % de bâtiments neufs sont construits et que la durée de vie du parc immobilier est estimée à un siècle. Donc, dans trente ans, 30 % du parc actuel sera renouvelé. Pour réduire les consommations, il convient donc de s’intéresser à cette réserve d’immeubles qui date de la première moitié du xxe siècle et dont l’efficacité énergétique n’est plus en adéquation avec les enjeux climatiques », observe Steven Perron. En 2022, la société va encore accentuer ses efforts dans ce domaine compte tenu des échéances et contraintes règlementaires, en particulier celles liées au décret tertiaire.
Questions à… Steven Perron, président fondateur de Foncière Magellan
Diplômé en Sciences Politiques, d’un DESS Gestion et de l’ESCP Europe, Steven Perron a commencé sa carrière par une expérience en salle de marchés. Puis, il a rejoint la foncière familiale qui a investi près de 300 millions d’euros en France. Il a fondé Foncière Magellan début 2010, puis le Groupe Magellim en 2018. Ce groupe a connu un fort développement sur les derniers mois en se rapprochant des sociétés Baltis Capital (Crowdfunding immobilier), A Plus Finance (société de gestion agréée par l’AMF) et du Groupe Turgot Capital (avec Turgot Asset Management, société de gestion indépendante). Il gère aujourd’hui plus de 3 milliards d’actifs sous gestion.
Comme évolue votre savoir-faire dans les opérations immobilières ?
Nous développons de plus en plus de projets avec des thématiques fortes et un contenu différentiant. Ainsi, en reprenant auprès d’Eiffage, l’an passé, 3 bâtiments industriels à Rennes, nous ambitionnons de mettre en place un Pôle d’Excellence Industrielle privilégiant les mobilités et les nouvelles techniques de construction. Ce site, La Janais, a d’ailleurs été sélectionné par le gouvernement parmi les « sites industriels clés en main » pour la relance industrielle en France. Autre exemple, cette fois à Nantes où nous avons acquis un ensemble immobilier de 7 800 m2 et où nous menons une opération de réhabilitation/restructuration d’un mix de bureaux et de locaux d’activités visant à mettre en place le premier centre français de start-ups industrielles. Les collectivités sont très friandes de ce type de projets, qui permet de redynamiser le tissu industriel et économique des régions.
Après les acquisitions successives d’A Plus Finance, Baltis Capital et Turgot Capital par le Groupe Magellim, quelles sont les synergies avec Foncière Magellan ?
Ces opérations permettent un partage de solides expertises. A Plus Finance bénéficie comme Foncière Magellan d’un ADN régional très fort. Son savoir-faire en private equity permet à Foncière Magellan d’enrichir ses apports dans la structuration de fonds. Baltis, qui opère dans le crowdfunding immobilier, complète la gamme des solutions proposées aux investisseurs, toujours avec l’idée de travailler sur les territoires au plus proche des investisseurs. Nous approchons une typologie d’investisseurs différente. Enfin Turgot Capital bénéficie d’une expertise reconnue en immobilier résidentiel à travers son véhicule historique, la SCI Viagénérations.
Le sourcing des actifs représente un défi majeur : comment y faire face ?
Nous avons prévu le recrutement de 2 personnes complémentaires pour renforcer nos équipes. L’implantation régionale forte de Foncière Magellan permet un sourcing qualitatif d’actifs auprès de l’ensemble des acteurs économiques et politiques dans les grandes métropoles régionales. C’est un atout déterminant pour séduire les investisseurs. Ainsi, le fait que le FPCI Immoval 2022 soit en mesure de présenter aux investisseurs des actifs identifiés ou pressentis (sans garanties d’acquisition toutefois) avant même toute collecte est l’un des éléments clés de son succès.
