De gauche à droite :

• Mansour Khalifé, président fondateur, MNK Partners 
• Steven Perron, président fondateur, Foncière Magellan 
• Jean-Marie Souclier, directeur général, Sogenial Immobilier 
• Jean-François Chaury, directeur général, Advenis REIM

Avec une inflation qui ne cesse de progresser, comment proposer aux investisseurs des rendements réels attractifs ?

Mansour Khalifé, président fondateur, MNK Partners : L’inflation, dont nous assistons au retour depuis 2021, est aujourd’hui portée par les prix de l’énergie et des matières premières. Nous estimons que le placement immobilier est le plus résilient face à ce risque inflationniste, car il bénéficie d’une indexation des loyers corrélée à l’inflation. Toutefois, l’inflation pourrait aussi avoir un impact négatif sur le marché en l’absence de répercussion sur les salaires et la croissance de l’activité des entreprises pour faire face à la hausse des loyers. Nous suivons donc de près les fondamentaux économiques.

Afin d’être en mesure de proposer aujourd’hui des rendements réels positifs, il faut renforcer le positionnement des portefeuilles sur des actifs dont la valeur locative va s’apprécier dans le temps. Il faut également que les investisseurs commencent à accepter une nouvelle répartition de la performance, qui se matérialise par un rendement moindre à court terme et davantage de valorisation à moyen long terme. Cette acceptation passe par une prise de risque qui impose de sortir des marchés présentant une très forte pression sur la demande d’actifs. Cela nécessite de s’orienter vers de nouveaux marchés, probablement moins matures, mais présentant néanmoins de solides fondamentaux et dont les actifs offrent une perspective de valorisation à moyen long terme. C’est d’ailleurs une conviction forte chez MNK Partners, qui nous a conduits à intervenir sur les marchés de l’Europe centrale. Nous revenons aussi sur l’Europe de l’Ouest, qui présente de belles opportunités de verdissement du patrimoine dans une logique de création de valeur.

Jean-Marie Souclier, directeur général, Sogenial Immobilier : Le placement immobilier bénéficie aujourd’hui de son statut de valeur refuge en temps de crise. Il bénéficie également de son image de produit déflaté grâce à sa capacité à augmenter les loyers en fonction de l’inflation. Nous observons donc une vraie appétence pour la pierre-papier et certains investisseurs ont réalisé des arbitrages importants sur leurs placements financiers pour investir davantage en immobilier.

Néanmoins, je pense qu’il sera parfois compliqué de faire accepter par nos locataires des hausses de loyer importantes pour tenir compte de l’inflation.

Ce sera donc aussi l’occasion de discuter avec les locataires et de renégocier les conditions pour proroger les baux, faire des aménagements et sécuriser ainsi les flux sur le long terme. D’où l’intérêt d’avoir tissé au préalable des liens étroits avec les locataires. Même si cela pourra être aussi l’occasion de faire progresser certaines valeurs locatives, il faudra certainement s’attendre à ce que, de façon générale, les rendements s’érodent.

Il faut avoir un discours vrai auprès des porteurs de parts et faire de la pédagogie. La SCPI est aujourd’hui perçue comme un produit de distribution de revenus. L’investisseur s’attend donc à percevoir un rendement régulier et s’attache moins à la rentabilité sur le long terme, qui suppose des arbitrages d’actifs. Cette perception doit évoluer.

Quels sont les impacts sur les conditions d’acquisition et les performances des opérations ?

Jean-François Chaury, directeur général, Advenis REIM : Nous sommes dans une situation inflationniste que nous n’avons pas connue depuis de très nombreuses années. Avec des taux bas, le secteur a pu bénéficier pendant longtemps d’une prime de risque très intéressante, qui commence à se réduire. L’inflation engendre une remontée des taux d’intérêt. Comme nos fonds recourent régulièrement à l’effet de levier pour financer les acquisitions, les conditions de financement sont forcément plus tendues actuellement. Or, dans le même temps, les vendeurs ne sont pas prêts à baisser leurs prix, car il y a toujours autant de liquidités à placer sur le marché, voire plus, avec le lancement régulier de nouveaux véhicules. Depuis quelques semaines, nous devons donc affronter un effet de ciseaux : les prix des actifs les plus recherchés sont élevés et les coûts d’acquisition progressent, ce qui a déjà conduit à une érosion du rendement des opérations. Il faut également tenir compte des pratiques ESG et des plans de Capex qui incluent davantage de travaux. Tout ceci nous amène à revoir nos business plans.

La situation à moyen long terme contient de nombreuses incertitudes. Cela complique énormément l’investissement et la gestion des actifs. Même si nous avons une indexation des baux commerciaux, il est actuellement difficile d’évaluer jusqu’à quel niveau les locataires sont prêts à accepter des augmentations de loyer. Face à cela les distributeurs de fonds immobiliers ne sont pas prêts à accepter des rendements en retrait.

En revanche, un élément est très positif pour la pierre-papier : les investisseurs sont dans une logique de long terme, car ils viennent chercher des revenus complémentaires, souvent pour financer leur retraite. C’est un point rassurant, car cela sécurise la demande de nos produits.

Steven Perron, président fondateur, Foncière Magellan : Je pense qu’aujourd’hui il existe une marge de manœuvre pour accroître les loyers, sous réserve que les immeubles soient performants sur le plan énergétique, bien placés et qu’ils offrent des services.

Face au manque de visibilité, nous essayons d’intervenir de plus en plus sur le « off market » lors des acquisitions pour bénéficier de conditions plus avantageuses que lors des grandes consultations. Avec l’application du décret tertiaire, un grand nombre d’actifs de bureaux vont nécessiter des travaux et des enveloppes de Capex importantes pour les revaloriser. C’est un point qui est encore peu intégré par les vendeurs. Notre mission de gérant est d’aller chercher de la création de valeur sur ces actifs. Rappelons qu’une grande majorité des actifs de demain seront donc à restructurer pour intégrer les réglementations actuelles et à venir avec la loi Climat et Résilience, la Stratégie nationale bas carbone, le décret BACS, etc. Dans un environnement instable, nous sommes donc de plus en plus vigilants lors des acquisitions. D’ailleurs, les délais d’acquisition des immeubles déjà bâtis et de due diligence (vérifications des acheteurs) en sont le reflet puisqu’ils se sont significativement allongés, du fait d’une plus grande prudence de tous les acteurs du secteur. En conclusion même si notre secteur a beaucoup collecté et que notre capacité à investir s’est renforcée, la force d’une société de gestion réside dans sa capacité à sélectionner des actifs pérennes pour le futur et à limiter ainsi les risques.

La durabilité des actifs constitue aussi un réel défi : quelles sont les principales difficultés à labelliser un véhicule type SCPI ?

Steven Perron : Adopter une approche durable est désormais inévitable, notamment auprès de la clientèle institutionnelle. Cette approche permet aussi de détenir des actifs affichant une bonne résilience à long terme. Cela n’altère en rien la performance des fonds si des plans pluriannuels de travail sont prévus dès le départ au budget.

La vraie problématique est la bonne compréhension de la démarche d’un véhicule labellisé par les distributeurs et les épargnants. En effet, dans le cadre du label ISR, la société doit remplir les objectifs qu’elle s’est elle-même fixés (sous contrôle de l’auditeur). Par conséquent il n’y a pas de comparaison possible entre 2 véhicules labellisés. Même s’il adopte la même démarche « Best in Progress » qu’un autre véhicule, un véhicule labellisé va peut-être, lui, pondérer de manière plus importante la partie environnementale ou sociale. Cela complexifie la compréhension pour les investisseurs.

De plus, nous faisons face à une inflation de textes réglementaires entre le décret tertiaire, la loi climat, la taxonomie européenne… et ainsi à une confusion entre ISR et « investissements durables » au sens plus large de la taxonomie européenne… Difficile de s’y retrouver pour l’investisseur d’autant que les reportings extrafinanciers sous devoir d’être le plus transparent possible deviennent également de plus en plus détaillés au détriment parfois de leur lisibilité.

Jean-François Chaury : Je ne suis pas aussi positif sur l’impact immédiat sur la performance des fonds. Les labels ISR de nos 2 SCPI impliquent des plans de progression et la stratégie « Best in Progress » impose des plans de Capex ESG. Par ailleurs, on acquiert plutôt aujourd’hui des actifs vertueux sur le plan énergétique et, comme tous les acteurs sont intéressés par les mêmes actifs, cela contribue à la hausse des prix, ce qui pèse sur les rendements des opérations immobilières.

Ce repli des rendements peut être néanmoins compensé par les renégociations de loyers, autorisées par une meilleure qualité environnementale des immeubles. Mais il est encore difficile d’en mesurer l’amplitude. En revanche la démarche durable permet une valorisation des actifs, car il y aura une nette différence à l’avenir entre les actifs non vertueux et ceux qui le sont.

Même s’ils sont sensibles à la thématique ISR, les investisseurs privés regardent encore surtout les revenus distribués. De la pédagogie est donc nécessaire pour porter l’attention sur le rendement global d’un fonds immobilier. La logique de valorisation du patrimoine implique pour l’investisseur une revalorisation du prix de part, qui vient renforcer ce rendement.

Quels sont les impacts sur la performance des fonds pour les porteurs de parts ?

Jean-Marie Souclier : Effectivement, la thématique ISR ne représente pas le sujet principal pour l’investisseur privé. Néanmoins, la tendance est lancée pour le secteur et elle ne s’arrêtera plus.

L’immeuble en tant que tel n’a plus d’impact environnemental une fois construit. Ce sont les usagers qui ont un impact sur la consommation énergétique d’un bâtiment. C’est pourquoi nous avons un vrai rôle en tant que gestionnaire de l’actif pour accompagner les locataires. Les sensibiliser aux bonnes pratiques et accompagner leur changement de comportement aura un effet vertueux sur toute la société.

Le terme de durabilité est très juste, car il renvoie à une vision long terme. Cette vision s’accorde bien avec l’horizon d’investissement long des SCPI, qui implique de pérenniser les revenus sur une longue période.

La démarche ESG a forcément un impact sur le rendement immédiat. Néanmoins, cette démarche va créer de la rentabilité à long terme pour les porteurs de parts grâce à la détention en portefeuille de parcs immobiliers plus vertueux.

Mansour Khalifé : Nous constatons une prise de conscience ESG de la part des investisseurs ces dernières années. Aujourd’hui, on ne peut plus concevoir un fonds sans une démarche engagée ; il faut le voir comme une opportunité et non pas comme une punition. C’est d’ailleurs pour répondre à cette attente que nous avons centré la stratégie de notre nouveau fonds autour de la thématique ISR. Pourtant, les obligations réglementaires doivent encore être précisées pour ne pas tomber dans une démarche purement marketing.

Le marché immobilier neuf est déjà vertueux sur le plan environnemental, mais il en résulte en contrepartie des prix élevés. Il n’est donc pas certain que l’acquisition d’actifs neufs permette une appréciation du capital sur le moyen long terme. Quant au marché secondaire, la question se pose sur le devenir du parc immobilier existant. Aujourd’hui, les actifs qui ne répondent pas encore à la logique ESG sont les plus nombreux. Or, le virage « vert » est coûteux. Qui paiera finalement ? La thématique ISR est encore naissante pour le placement immobilier et l’équation n’est pas simple. L’investisseur est peut-être prêt à voir son rendement se réduire de quelques points de base, mais le coût des Capex ESG doit être partagé entre le bailleur, le locataire et l’État.

Jean-François Chaury : La chance de notre industrie immobilière est que, même si elle n’est pas propriétaire de l’actif, elle bénéficie du pouvoir décisionnaire sur sa gestion. Cela nous permet de donner le rythme et la puissance des actions à mener. Ce n’est pas le cas de l’industrie financière, pour laquelle certaines sociétés de gestion ont labellisé l’intégralité de leurs fonds. Or, lorsqu’on est un actionnaire très minoritaire d’une société cotée, on peut se demander comment le gestionnaire peut agir sur la stratégie ISR.

L’emplacement est-il plus que jamais à sécuriser ?

Jean-François Chaury : Quand le marché est porteur, on peut acheter n’importe où, on en tirera de la valeur. Mais si le marché se tend, on va revenir aux fondamentaux, dont fait partie l’emplacement. Or, acheter du bureau situé dans le Quartier central des affaires parisien est compliqué pour nos fonds grand public, qui doivent délivrer de la performance. C’est plus simple pour un fonds fermé, regroupant quelques investisseurs institutionnels en ligne avec cette stratégie défensive. Pour une SCPI, adopter cette seule stratégie aurait un impact négatif sur la collecte. Il faut donc trouver un équilibre entre détenir les actifs les plus qualitatifs possibles avec de beaux emplacements et de solides locataires, et aller chercher de la performance.

Jean-Marie Souclier : Aujourd’hui, « les emplacements » importent davantage que « l’emplacement ». Il y a quelques années, le rôle de l’asset manager d’une SCPI se limitait à encaisser les loyers. Désormais, sa fonction s’est complexifiée : il doit anticiper les évolutions pour déterminer les emplacements qui seront attractifs demain. On voit bien que, dans le commerce, les emplacements qui souffrent le plus aujourd’hui sont les emplacements « prime » pour lesquels les loyers très élevés ne peuvent plus être supportés par les locataires. Les marques préfèrent aujourd’hui des surfaces plus petites et opérationnelles. Face aux évolutions des modes de consommation et face à la compression des rendements, la fonction de l’asset manager est devenue déterminante pour pérenniser le patrimoine d’un fonds immobilier.

Quel savoir-faire est différentiant ?

Steven Perron : Comme les évolutions sont beaucoup plus rapides et que l’actif peut devenir obsolète en quelques années seulement, une gestion plus active et proactive de nos actifs est nécessaire. Par conséquent, on ne se contente plus d’acheter de l’immobilier. On réfléchit aussi, de plus en plus, au contenu des opérations, en tenant compte des nouveaux usages et des services à fournir aux locataires aujourd’hui, mais également demain. C’est aussi une façon de revaloriser certains actifs qui peuvent être délaissés. On peut ainsi travailler sur des écosystèmes intelligents dans de grands ensembles immobiliers. Sur un site à Nantes, nous développons un centre dédié aux start-ups industrielles. Ce savoir-faire implique de travailler de façon étroite avec les collectivités locales et des acteurs économiques, comme la Caisse des dépôts, les banques régionales, les acteurs de la « French PropTech » ou encore la Fondation Palladio, engagée dans la Fabrique de la ville de demain. C’est en collaborant avec cette multitude d’acteurs qu’il est possible de créer de la valeur et du sens. Accompagner les projets plus en amont permet de bénéficier d’un écart de rendement significatif, avec des taux qui peuvent aller jusqu’à 8,5 % pour des actifs neufs, contre 4,5 à 5 % pour des opérations classiques dans les grandes métropoles régionales. La tâche des asset managers, qui doivent de plus en plus faire preuve d’agilité, d’inventivité et d’anticipation, est à ce titre cruciale.

La diversification des portefeuilles d’actifs est-elle désormais indispensable ?

Mansour Khalifé : Pas que désormais. La diversification a toujours été indispensable, car elle permet de neutraliser autant que possible les risques et ainsi optimiser le couple rendement-risque. Dans une logique de rendement pérenne, cela passe par une diversification des classes d’actifs, mais aussi par une diversification géographique, notamment en Europe. Nous intégrons cette dimension dans l’allocation de nos fonds, qui sont diversifiés sur différentes classes d’actifs et investis de manière granulaire dans plusieurs pays européens, évitant ainsi les marchés où la demande est trop forte, une compétition excessive provoquant une hausse des prix des actifs.

Le terme « portefeuille » souligne bien que notre métier est de plus en plus tourné vers l’asset management, vers plus de proactivité. Nous adoptons chez MNK Partners une gestion active, constituée autour d’une compréhension du momentum d’investissement et de désinvestissement. Nous nous évertuons à proposer à nos investisseurs différentes stratégies, différents « paniers » dans lesquels ils peuvent diversifier leur placement, intégrant de l’immobilier classique « core » ou « core+ », mais également identifiant les nouvelles tendances de l’immobilier, tant sur les thématiques sociaux-responsables que sur celles technologiques, comme les data centers et les tours 5G, qui sont assimilées à de l’immobilier. Ces nouveaux actifs complètent la diversification des portefeuilles et viennent contribuer à la création de valeur.

Jean-François Chaury : En matière de transactions, la France représente un marché de 25 milliards d’euros en immobilier tertiaire contre 200 à 300 milliards pour l’Europe. La diversification géographique permet donc d’accéder à davantage d’opportunités. Le marché allemand bénéficie de solides fondamentaux à moyen long terme. L’Europe du Sud affiche, elle, des volatilités différentes.

On a lancé 2 véhicules qui interviennent en Allemagne et en Europe du Sud. Pour l’instant, nous n’investissons que dans les pays où nous sommes présents. Notre groupe intervenait déjà en Allemagne depuis plus de dix ans. Notre bureau y a été renforcé et comprend désormais 25 personnes. En Espagne, nous avons ouvert un bureau il y a deux ans. Pour accéder aux transactions en « off market », il est indispensable de connaître les acteurs des marchés locaux. Depuis plusieurs années, en Allemagne, 30 % à 40 % de nos acquisitions sont réalisées hors marché, ce qui nous permet de bénéficier de conditions plus attractives.

Comment renforcer l’agilité pour valoriser un portefeuille ?

Mansour Khalifé : L’agilité est la caractéristique de ceux qui ont de la rapidité dans l’exécution des mouvements. Dans un portefeuille, il s’agira donc de bien acheter au bon moment et de bien vendre au meilleur moment. Chez MNK Partners, la structure de nos fonds de private equity immobilier, nous permet de garder cette agilité. Nous privilégions des tailles limitées, de 100 à 300 millions. Nos fonds répondent donc à une stratégie précise, une période de déploiement déterminée et une date de sortie fixée. La seule règle d’or à la création de valeur est la diversification. Celle-ci est favorisée par la granularité des actifs, aussi nous visons une quinzaine d’actifs d’une valeur d’une dizaine de millions d’euros chacun. Diminuer la taille des actifs permet aussi de limiter la concurrence et d’acheter dans des conditions moins contraignantes. Ainsi, face aux acteurs patrimoniaux locaux, notre qualité de fonds d’investissement nous offre des atouts et un accès à des opérations en direct. Par ailleurs, prendre des virages comme celui du verdissement est aussi plus simple pour un fonds de taille plus limitée, favorisant une meilleure création de valeur.

Nous pensons donc qu’aujourd’hui l’agilité nécessite de suivre et d’adapter l’investissement immobilier à l’évolution des marchés, des conditions économiques, démographiques et aussi géopolitiques. Ces conditions sont de plus en plus volatiles et changeantes, d’où l’importance de fonds datés. Dans cette logique, nous nous sommes ainsi tournés vers l’Europe centrale en 2021 au travers d’un véhicule daté à six ans, pour tirer parti des bons fondamentaux et du momentum observé sur le marché immobilier polonais. Nous réitérons la même démarche en 2022 sur l’Europe de l’Ouest, cette fois-ci, avec une réponse à un besoin de verdissement du parc immobilier.

Jean-Marie Souclier : Aujourd’hui, il faut aller chercher les actifs que d’autres acteurs vont peut-être moins regarder, car ils ne remplissent pas forcément tous les critères d’attractivité, notamment la proximité avec les transports depuis Paris.

Il faut travailler très en amont et être acteur de l’actif qu’on achète. L’asset manager va tenter dès le départ d’identifier les gisements de valeur d’un actif immobilier. Lors de l’acquisition d’un fast-food à Villeneuve-Saint-Georges, on a acheté des terrains autour pour sécuriser la taille du parking et cherché aussi à développer de nouveaux commerces. On a ainsi valorisé l’emplacement et créé de la valeur. Cela a été aussi une façon de sécuriser la relation avec le locataire, qui peut constater qu’on a créé du flux pour lui. La logique de détention de portefeuilles d’actifs implique qu’à certains moments on sera en mesure de saisir des opportunités et d’acquérir des actifs très rentables et qu’à d’autres moments on va se positionner sur des actifs moins rentables, mais beaucoup plus sécurisés. C’est de cette façon qu’on créera de la valeur sur le long terme pour le porteur de parts.

On en revient encore à l’agilité et la proximité avec les locataires pour savoir ce qu’ils souhaitent et adapter en conséquence notre offre immobilière. Dans un pays comme l’Espagne, ce sont même nos locataires qui nous apportent des opportunités et qui nous permettent d’accéder aux opérations en « off market ».

Steven Perron : Créer de la valeur aujourd’hui, c’est aussi accepter des opérations de plus en plus complexes, avoir la capacité de les analyser, de mesurer le risque pour ainsi les maîtriser. Pour répondre à ces exigences, le niveau de compétences des équipes s’est renforcé.

On ne peut plus aujourd’hui se contenter de gérer des lignes depuis Paris sans se déplacer ni bien connaître les actifs. Cela passe désormais par une connaissance précise du portefeuille d’actifs et par une gestion de proximité avec les locataires. Savoir qu’un locataire veut quitter un immeuble pour agrandir ses locaux permet d’être réactif et de lui proposer de réaliser une extension du site. Renforcer l’agilité, c’est aussi accroître la valeur locative en développant une mixité des opérations. Ainsi, dans le centre de Lille, nous avons réalisé l’acquisition d’un immeuble qui n’a pas de destination déterminée et qui propose à la fois des bureaux, de la logistique et des commerces. Ce modèle peut être dupliqué sur d’autres opérations.

Notre mission est devenue plus consommatrice de temps et implique une gestion encore plus active dans une logique de création de valeur. Elle est aussi plus enrichissante dans un contexte où notre capacité d’investissement s’est renforcée, ce qui est une chance !

Face à des cycles immobiliers plus courts, quelles actions mener ?

Mansour Khalifé : Les SCPI sont des fonds ouverts pour lesquels les gérants n’ont pas d’obligation d’arbitrage et de réalisation des valeurs créées. De notre côté, nous proposons des fonds datés, ayant un terme. L’acte d’achat est avant tout pour nous un acte de vente à terme. Au moment de l’acquisition, nous nous projetons sur la sortie et positionnons l’actif à l’échéance d’une période déterminée, de six ou sept ans. Nous écrivons donc en amont la roadmap de chaque actif, son asset management. La compréhension des fondamentaux du marché immobilier visé de son cycle est donc essentielle afin de mesurer la prise de risque en conséquence et la création de valeur associée.

Pour les investisseurs, nous développons une multitude de stratégies complémentaires, pour leur permettre de bénéficier de cycles immobiliers variés. C’est la logique de portefeuille immobilier qui prévaut. À l’instar des actifs financiers, ce portefeuille comprend à la fois des actifs « core » servant de base au portefeuille, qui seront complétés par des actifs portant sur des thématiques comme la technologie ou la santé. Chez MNK Partners, nous intégrons cette gestion active sous la forme d’une poche complémentaire incluse dans nos fonds. Elle peut inclure, dans un pourcentage limité, de la dette immobilière et des titres de foncières spécialisés. Cette ingénierie financière implique de se procurer de la data fiable. Or, collecter et harmoniser cette donnée est particulièrement complexe pour le non coté, contrairement au coté. L’expertise et la spécialité du gérant sont alors essentielles. Nous avons, par ailleurs, développé et structuré cette pratique à travers nos mandats en gestion privée immobilière.

Jean-Marie Souclier : La SCPI est quasiment un fonds dit « evergreen », car elle suppose un horizon d’investissement long. Le fait de détenir des portefeuilles sur du long terme permet de lisser les performances, car certains actifs verront leurs revenus et leur valeur s’accroître dans le temps contrairement à d’autres. À long terme, on peut estimer qu’en fonction de la collecte, 20 % à 25 % du portefeuille d’actifs seront renouvelés tous les dix à quinze ans.

Dans la construction du patrimoine, il est aussi important de se tourner vers l’étranger pour bénéficier de logiques et de schémas de détention d’actifs différents, mais aussi pour élargir le spectre des contreparties. Cela permet de lisser les cycles des différents marchés.

Comment adapter l’organisation à un écosystème toujours plus ouvert ?

Steven Perron : Il faut désormais réfléchir en mode start-up en misant sur l’agilité, la réactivité et l’intelligence collaborative. La prise de décision est aussi plus rapide et il faut être capable aujourd’hui d’analyser un dossier complexe en très peu de temps avec toutes les équipes mobilisées. Cela nous amène à travailler avec beaucoup de parties prenantes dans la confiance et la volonté de mener ensemble les projets. Il faut entretenir en premier lieu cet esprit auprès de nos équipes pour qu’elles soient mobilisées et motivées. Leur formation est de plus en plus importante, car elles sont de moins en moins généralistes et de plus en plus spécialisées dans certains domaines.

Il y a aussi une vraie révolution informatique et digitale qui est en marche. La constitution de data est entrée dans une dynamique vertueuse qui s’est très fortement accélérée ces dernières années, voire ces derniers mois. C’est un élément central de la stratégie ESG.

Jean-François Chaury : La digitalisation est un sujet très important que ce soit avec les distributeurs ou avec les associés des fonds. Elle nous aide énormément à avoir une relation plus étroite avec les différentes parties prenantes. J’ai la chance d’avoir une entreprise jeune, donc c’est plus facile d’embarquer les équipes sur ce type de projet.

Une étroite relation avec les locataires permet de disposer d’une fine connaissance des immeubles. Nos gérants connaissent donc l’intégralité de leurs actifs. Le sujet de l’ESG va aussi beaucoup nous aider dans cette relation avec les locataires. Nous avons des obligations de communication sur les bonnes pratiques, notamment environnementales auprès d’eux. Ces bonnes pratiques sont désormais indispensables dans une logique de valorisation de l’actif. Par exemple, à Francfort, nous avons renoncé à acquérir un immeuble qui comprenait les sièges sociaux européens de grandes entreprises. En effet, les locataires avaient des pratiques de consommation énergétique désastreuses et ils n’étaient pas prêts à modifier leurs pratiques.