« Reason n'est pas la énième SCPI depuis le début de l'année. C’est une réelle rupture dans l’immobilier non coté et une SCPI de nouvelle génération », fait valoir Mansour Khalifé, président de la boutique indépendante spécialisée jusque-là dans les fonds professionnels immobiliers avec 400 millions d’euros d’encours sous gestion. Concrètement, l’outil propriétaire, alimenté par 4 fournisseurs de données sur un historique de 15 ans et enrichi régulièrement, définit les points d’entrée et de sortie sur les segments immobiliers dans 360 villes en Europe, au Royaume-Uni, aux Etats-Unis et, bientôt, au Canada. « Les cycles immobiliers sont de plus en plus courts et amples. Les étudier et les anticiper, sans biais cognitif, nécessite l’analyse en continu d’une masse de données quasiment infinie, d’où l’importance de la data et de l’IA. En outre, cela permet de déployer une stratégie agile et agnostique en vue de générer une performance stable dans le temps » explique Mansour Khalifé. 

Autre particularité : la data pilotera la collecte en fonction des opportunités. Les objectifs annuels, et leurs éventuelles révisions, seront communiqués. « Nous ne dépasserons pas 100 millions d’euros en 2025 » indique le dirigeant. Tirant parti de l’ordonnance du 3 juillet 2024 de modernisation des FIA, Reason est aussi la 1ère SCPI qui pourra investir dans les énergies renouvelables. « C’est une source diversifiante de rendement qui fait sens dans une stratégie immobilière responsable », estime-t-il.

Lancée le 30 octobre, Reason sera uniquement distribuée en B2B auprès de CGP, banques privées et family offices. Le prix de part est de 1€ « afin d’offrir une réelle souplesse » aux investisseurs. Les frais de souscription sont de 12% et le délai de jouissance de 5 mois. Le taux de distribution cible, brut de fiscalité, est de 6 % par an et le TRI cible de 7 % sur 8 ans (non garantis).

Si la data permet d’identifier les marchés cibles, c’est bien une équipe d’investissement qui sélectionne les actifs « core », cibles de la SCPI. Un 1er investissement est prévu d’ici mi-décembre, probablement en Irlande ou au Royaume-Uni.