Les fonds immobiliers grand public ont généralement enregistré de belles performances en 2021, à la fois sur le plan de la collecte et des rendements. Des thématiques comme la santé, le résidentiel et la logistique sont montées en puissance.
D’après l’ASPIM/IEIF, les fonds immobiliers non cotés ont collecté 10,7 milliards d’euros en 2021 montant stable par rapport à 2020. La collecte nette globale des SCPI a bondi de 22 % sur un an pour s’établir à 7,4 milliards d’euros. Si la montée en puissance des sociétés civiles s’est poursuivie, le déclin des OPCI grand public s’est confirmé l’an passé. En dépit d’une crise sanitaire persistante en 2021, les mesures prises par les gestionnaires ont porté leurs fruits, comme le décrit Marc-Olivier Penin, directeur général du pôle retail de La Française REM : « Les valeurs d’expertise des actifs en portefeuilles dans nos SCPI ont légèrement progressé en 2021. C’est en grande partie lié aux bonnes performances locatives de nos fonds et à des échanges étroits avec nos locataires. » De façon générale, la comparaison des performances entre 2020 et 2021 s’avère compliquée suite à la mise en place par l’Aspim du nouvel indicateur de performance des SCPI : le taux de distribution, qui remplace désormais le TDVM (voir encadré plus loin). On peut néanmoins constater que le taux de distribution moyen des 99 SCPI (d’entreprise) s’établit à 4,45 %, en hausse comparé aux TDVM moyens de 2020 (4,18 %) et de 2019 (4,40 %). Ce taux varie de 2,64 % (pour la SCPI la moins performante) à 7,10 %. Pour Christophe Roche, dirigeant Octopus Patrimoine : « 2021 a été une année cruciale pour la pierre-papier car les mutations accélérées des modes de vie ont eu de forts impacts sur les bureaux et commerces. Pourtant, les performances des fonds immobiliers grand public ont fait preuve de résilience. » Trois types de SCPI affichent un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché : celles centrées sur la logistique et les locaux d’activité (avec un taux de distribution de 5,67 %), les diversifiées (5,38 %) et les SCPI spécialisées dans la santé et l’éducation (4,83 %). En revanche, les SCPI essentiellement investies dans les hôtels, le tourisme et les loisirs, enregistrent un taux bien inférieur à la moyenne du marché (à 2,85 %).
Evolutions contraires pour les sociétés civiles et les OPCI grand public
Les 31 sociétés civiles ont collecté 3,1 milliards d’euros, soit une progression de 10 % par rapport à l’année 2020. La part des sociétés civiles dans la collecte des fonds immobiliers non cotés grand public est passée de 25,7 % à 29,4 % entre 2020 et 2021. « Le développement des SCI dans les contrats d’assurance-vie en unités de compte a été spectaculaire l’an passé. Avec des frais moindres que pour les SCPI, les SCI permettent aux investisseurs de bénéficier d’une plus forte agilité et de se désengager plus facilement de certains véhicules. », indique Vincent Danis, président du cabinet Savinianne. Le succès des sociétés civiles dans les unités de compte en assurance-vie concerne particulièrement les fonds viagers ViaGenerations de Turgot AM et Silver Avenir d’Arkea/Suravenir. Au final, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières (à 18,6 milliards d’euros au 31 décembre 2021) s’est renchéri de 24 % sur un an. Il se rapproche significativement de celui des OPCI grand public (20,7 milliards à la même date). Ces véhicules ont subi un ralentissement très marqué de leur collecte en 2021, avec des souscriptions nettes limitées à 200 millions d’euros, soit seulement 1,8 % de la collecte des fonds immobiliers non cotés (contre 18,2 % en 2020). Ces véhicules avaient enregistré de mauvaises performances en 2020 suite à la chute boursière des foncières cotées. Leurs performances se sont néanmoins bien redressées en 2021.
Thématiques en développement
Pour tenir compte de la montée en puissance de la santé, du résidentiel et de la logistique, une nouvelle nomenclature des SCPI a été adoptée par l’Aspim, répertoriant désormais huit catégories (bureaux, commerces, résidentiel, hôtellerie, santé & éducation, logistique, actifs alternatifs tels que les infrastructures et diversifiée, regroupant au moins trois catégories d’actifs). Les gestionnaires se sont emparés de la possibilité d’attribuer le label ISR aux fonds immobiliers depuis octobre 2020. Fin 2021, les 30 fonds grand public labellisés ISR ont capté 24 % de la collecte nette et représentaient déjà 30 % de la capitalisation globale des fonds immobiliers grand public. 2022 devrait confirmer l’inexorable montée en puissance du label, à la fois auprès des poids lourds du secteur comme auprès de petites sociétés de gestion. Ainsi, Perial a annoncé l’obtention du label pour sa SCPI PF Grand Paris, la plus ancienne du marché lancée en 1966. Quant à Consultim Asset Management, créée en 2020, elle vise une labellisation pour sa SCPI Optimale d’ici la fin du premier semestre. Cette évolution intervient dans un contexte de réglementation toujours plus poussée (RE 2020, taxonomie européenne, décret tertiaire…). Dans le prolongement de cette démarche responsable, la thématique de la finance à impact, mettant en valeur des résultats concrets, devrait sensiblement se renforcer cette année. Novaxia a récemment annoncé avoir obtenu de la Socfim, filiale de la BPCE, un prêt à impact pour le compte de son fonds de recyclage immobilier Novaxia One. Ce financement bancaire est adossé à des obligations tangibles portant sur des critères environnementaux et sociaux moyennant un taux bonifié inférieur de 15 % au taux du marché. Un tiers de cette bonification sera reversé à une cause choisie par le fonds.
De nouveaux indicateurs de performance
L’Aspim a adopté deux nouveaux indicateurs, applicables depuis le 1er janvier 2022. D’abord, le taux de distribution, calculé à partir de la valeur de la part au 1er janvier (et non plus la valeur moyenne) sur les dividendes annuels bruts de fiscalité française et étrangère (de façon à harmoniser la communication des SCPI) remplace le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Ensuite, le rendement global immobilier apparaît. Il correspond à la somme du taux de distribution brut et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI sur une année donnée. Ces indicateurs ne font pas l’unanimité. D’après Jérémy Orfeo : « Retenir la variation de la valeur de réalisation par part pour le calcul du rendement global immobilier ne présente pas de réel intérêt pour l’investisseur. C’est davantage l’évolution de la valeur de retrait qui intéresse les épargnants. Quant au nouveau taux de distribution, il présente l’inconvénient de prendre en compte le prix de la part au 1er janvier. Or, l’investisseur qui souscrit aujourd’hui une part est plutôt concerné par le dernier prix de souscription. »
Des points de vigilance sur un marché de plus en plus concurrentiel
Les CGP vont être particulièrement attentifs aux évolutions des portefeuilles de bureaux et commerces. Vincent Danis considère que pour 2022 l’évolution des taux d’occupation des bureaux devra être examinée de près. « Lors des renouvellements de baux en 2021 il y a eu très peu de réductions de surfaces mais la situation pourrait évoluer cette année suite aux réflexions menées par les grandes entreprises. Dans les commerces, l’évolution des loyers est également à scruter car une diminution aurait un impact sur les valeurs d’expertise des patrimoines déjà constitués. » « Pour 2022 nous serons vigilants sur la qualité des portefeuilles d’actifs de bureaux et leur adéquation par rapport aux nouvelles exigences des usagers. Certaines sociétés de gestion indépendantes, comme Foncière Magellan, sont très agiles dans la gestion de leur portefeuille d’actifs, ce que nous apprécions particulièrement », confirme Christophe Roche. La Française REM convient que des ajustements sont indispensables, comme le met en avant Marc-Olivier Penin : « Dans les bureaux, une plus grande flexibilité juridique est nécessaire. En tant que propriétaire bailleur nous avons toujours privilégié les baux longs fermes. Néanmoins, il est désormais indispensable de proposer pour certaines surfaces des formats plus souples. » Une revue des portefeuilles est à l’œuvre : « Nous avons un plan d’arbitrage annuel compris entre 200 et 300 millions d’euros pour repositionner les portefeuilles d’actifs de bureaux sur les nouveaux formats et les nouvelles centralités. Ce sont les actifs de petites tailles qui sont plus particulièrement concernés. Ils sont moins adaptés aux nouveaux besoins des usagers, qui requièrent davantage de services, parfois quasi hôteliers », ajoute-t-il. Pour maintenir les performances, une diversification géographique s’avère parfois indispensable, indique Jérémy Orfeo, président et cofondateur de Periance : « Le principal enjeu des gérants en 2022 est de maintenir le rendement des fonds immobiliers. En effet, alors que les prix des actifs les plus recherchés progressent, notamment dans la santé ou la logistique, les loyers n’augmentent pas de la même façon. Pour faire face à cette érosion des rendements, la diversification devrait se poursuivre, notamment avec une européanisation des investissements. »
La pierre-papier recèle encore beaucoup d’opportunités de développement, ce qui attire de nouveaux acteurs. Avec une capitalisation de 78,6 milliards d’euros, son véhicule phare la SCPI, représente moins de 2 % des seuls placements financiers. Dans un contexte géopolitique particulièrement instable, marqué par la guerre en Ukraine, la pierre rassure les épargnants. Elle présente l’avantage d’offrir un bon rempart contre l’inflation. Toutefois, il est encore difficile d’évaluer les retombées économiques (envolée de la facture énergétique et du coût des matières premières notamment) sur la santé des locataires et la valorisation des actifs des fonds immobiliers. 2022 pourrait donc être une nouvelle année de forts challenges pour les acteurs de la pierre-papier.
